Minggu, 13 Januari 2013

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN


PEMBAHASAN
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pajak yang dikenakan terhadap bumi dan bangunan.[1] PBB juga merupakan pajak yang dipungut atas tanah dan bangunan karena adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik bagi orang atau badan yang mempunyai suatu hak atasnya atau memperoleh daripadanya.[2]
A.    Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) berdasarkan UU No. 12 Tahun 1994 tentang Perubahan atas UU No. 12 Tahun 1985
Seorang Wajib Pajak bernama Ahmad mempunyai 2 bidang tanah:
Tanah A:   Luas Bumi/ Tanah       : 350 m2 dengan NJOP Rp 500.000/ m2
                        Luas Bangunan           : 275 m2 dengan NJOP Rp 750.000/ m2
Tanah B:    Luas Bumi/ Tanah       : 250 m2 dengan NJOP Rp 600.000/ m2
                        Luas Bangunan           : 200 m2 dengan NJOP Rp 800.000/ m2
Pajak Bumi Dan Bangunan (PBB) Berdasarkan UU No. 12 Tahun 1994 tentang Perubahan Atas UU No. 12 Tahun 1985
1.      Dalam hal seorang Wajib Pajak Mempunyai sebidang tanah dan bangunan seperti Ahmad maka Ahmad di sebut sebagai Subjek Pajak Bumi dan Bangunan dan yang menjadi Objek Pajaknya adalah Bumi dan atau Bangunan.
a.       Subjek Pajak (Pasal 4) adalah orang atau badan yang secara nyata empunyai suatu hak atas bumi, dan/atau memperoleh manfaat atas bumi dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan.[3]
b.      Bumi (Pasal 1 ayat (1)) adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya.[4]
c.       Bangunan (Pasal 1 ayat (2)) adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secaratetap pada tanah dan/atau perairan[5]
2.      Objek Pajak yang tidak dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan adalah Objek Pajak yang:
a.       digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum dibidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan;
b.      digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenisdengan itu;
c.       merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, tamannasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanahnegara yang belum dibebani suatu hak;
d.      digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asasperlakuan timbal balik;
e.       digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.[6]
3.      Diketahui NJOPTKP Rp 60.000.000,-, maka tentukan
a.       NJOPKP dari masing-masing objek (Tanah A dan Tanah B) (Pasal 3)
·         Tanah A
-          NJOP Bumi           350 x 500.000 =          Rp 175.000.000
-          NJOP Bangunan   275 x 750.000 =          Rp 206.250.000
Nilai Jual Objek Pajak untuk Penghitungan Pajak
-          NJOP Bumi                                               Rp 175.000.000
-          NJOP Bangunan                                       Rp 206.250.000
-          NJOP sebagai dasar Pengenaan Pajak      Rp 381.250.000
-          NJOPTKP                                                 Rp   60.000.000
-          NJOP untuk Penghitungan Pajak             Rp 321.250.000

·         Tanah B
-          NJOP Bumi           250 x 600.000 =         Rp 150.000.000
-          NJOP Bangunan   200 x 800.000 =         Rp 160.000.000
Nilai Jual Objek Pajak untuk Penghitungan Pajak
-          NJOP Bumi                                               Rp 150.000.000
-          NJOP Bangunan                                       Rp 160.000.000
-          NJOP sebagai dasar Pengenaan Pajak      Rp 310.000.000
-          NJOPTKP                                                 Rp   60.000.000
-          NJOP untuk Penghitungan Pajak             Rp 250.000.000

b.      Besarnya PBB masing-masing objek tanah (A dan B) jika diketahui NJOPTKP untuk PBB sebesar Rp 12.000.000. (Pasal 5 dan 6). Khusus Pasal 6 Prosentase ditentukan yang terendah yaitu 20%.
Tanah A
-          NJOP Bumi                 350 x 500.000 =          Rp 175.000.000
-          NJOP Bangunan         275 x 750.000 =          Rp 206.250.000
Jumlah NJOP sebagai dasar pengenaan pajak      Rp 381.250.000
-          NJOPTKP                                                       Rp   12.000.000
-          NJOP untuk penghitungan PBB                     Rp 369.250.000
-          NJKP  20% x 369.250.000    =                      Rp   73.850.000
-          PBB    0,5% x 73.850.000     =                      Rp        369.250
Tanah B
-          NJOP Bumi                 250 x 600.000 =         Rp 150.000.000
-          NJOP Bangunan         200 x 800.000 =         Rp 160.000.000
Jumlah NJOP sebagai dasar pengenaan pajak      Rp 310.000.000
-          NJOPTKP                                                       Rp   12.000.000
-          NJOP untuk penghitungan PBB                     Rp 298.000.000
-          NJKP  : 20% x 298.000.000   =                      Rp   59.600.000
-          PBB    : 0,5% x 59.600.000    =                      Rp        298.000

B.     PBB berdasarkan Peraturan Daerah Kota Yogyakarta Nomor 2 Tahun 2011 tentang PBB-P2[7]
Diketahui seorang Wajib Pajak mempunyai 2 bidang tanah:
Tanah C:
Luas Bumi/ Tanah : 350 m2 dengan NJOP Rp 500.000/ m2
Luas Bangunan     : 325 m2 dengan NJOP Rp 750.000/ m2

Tanah D:
Luas Bumi/ Tanah : 450 m2 dengan NJOP Rp 600.000/ m2
Luas Bangunan     : 400 m2 dengan NJOP Rp 800.000/ m2

Pertanyaan:
Tentukan besarnya PBB dari masing-masing objek Tanah C dan Tanah D tersebut! (Pasal 8 Perda Kota Yogyakarta Nomor 2 Tahun 2011)

Jawab:
Tanah C
-          NJOP Bumi                 350  x  500.000           =          Rp 175.000.000
-          NJOP Bangunan         325 x 750.000            =          Rp 243.750.000
-          Total NJOP                                                     =          Rp 418.750.000
-          NJOPTKP                                                       =          Rp   12.000.000
-          NJOPKP                                                         =          Rp 406.750.000
Pajak yang ditetapkan dalam perda adalah 0.1 %.
PBB-P2 tertuang 0.1 % x Rp 406.750.000           =          Rp 406.750

Tanah D
-          NJOP Bumi                 450 x 600.000             =          Rp 270.000.000
-          NJOP Bangunan         400 x 800.000            =          Rp 320.000.000
-          Total NJOP                                                     =          Rp 590.000.000
-          NJOPTKP                                                       =          Rp   12.000.000
-          NJOPKP                                                         =          Rp 578.000.000
Pajak yang ditetapkan dalam perda adalah 0.125 %.
PBB-P2 terutang 0.125 % x Rp 578.000.000       =          Rp 722.500

C.    Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)[8]
Berdasarkan pada kepemilikan tanah dan bangunan milik ahmad di atas. Seorang pengusaha ternama Rozan ingin membeli salah satu bidang tanah dan bangunan milik ahmad. Rozan menginginkan untuk bisa membeli tanah A milik Ahmad.
Pertanyaan:
1        Keinginan Rozan untuk bisa membeli sebidang tanah milik ahmad tidak lain adalah merupakan peralihan atau pemindahan hak. Pemindahan hak yang dilakukan Rozan adalah karena jual beli. Selai jual beli, hal-hal yang juga bisa menyebabkan pemindahan hak (pasal 2 ayat (2) huruf (a)) adalah:
a)      tukar-menukar
b)      hibah
c)      hibah wasiat
d)     waris
e)      pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
f)       pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
g)      penunjukan pembeli dalam lelang
h)      pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
i)        penggabungan usaha
j)        peleburan usaha
k)      pemekaran usaha
l)        hadiah.
2        Seperti halnya penjual, pembeli yanahpun juga dikenakan biaya atas beralihnya kepemilikan hak atas tanah dan bangunan tersebut. Hal ini sering disebut dengan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Yang dimaksud dengan BPHTB (pasal 1 ayat (1)) adalah: pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, yang selanjutnya disebut pajak.
3        Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB (pasal 3 ayat (1)) adalah: objek pajak yang diperoleh :
a)      perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik.
b)      Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum
c)      badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain diluar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut
d)      orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatanhukum lain dengan tidak adanya perubahan nama
e)      orang pribadi atau badan karena wakaf
f)       orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.
4        Dasar pengenaan pajak untuk masing-masing pemindahan hak (pasal 6 ayat (2)) adalah :
a)      jual beli adalah harga transaksi;
b)      tukar-menukar adalah nilai pasar;
c)      hibah adalah nilai pasar;
d)     hibah wasiat adalah nilai pasar;
e)      waris adalah nilai pasar;
f)       pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar;
g)      pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar;
h)      peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar;
i)        pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar;
j)        pemberian hak baru atas tanah diluar pelepasan hak adalah nilai pasar;
k)      penggabungan usaha adalah nilai pasar;
l)        peleburan usaha adalah nilai pasar;
m)    pemekaran usaha adalah nilai pasar;
n)      hadiah adalah nilai pasar;
o)      penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam Risalah Lelang.
5        Jika Rozan sepakat dengan Ahmad untuk peralihan jual beli terhadap Tanah A milik Ahmad, dengan diketahui besarnya NJOPTKP maupun NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) masing-masing sebesar Rp 60.000.000, maka (Pasal 5):
a.       Besarnya Pajak Penjualan (PPh) Ahmad yaitu,
5% x 381.250.000 = 19.062.500
b.      Besarnya Pajak Pembelian (BPHTB) Rozan yaitu,
5% x (381.250.000 - 60.000.000) = 16.062.500



PENUTUP

Kesimpulan
Pajak Bumi dan Bangunan merupakan pajak yang dipungut atas tanah dan bangunan karena adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik bagi orang atau badan yang mempunyai suatu hak atasnya atau memperoleh daripadanya.
Menurut UU No. 20 Tahun 2000, BPHTB (pasal 1 ayat (1)) adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, yang selanjutnya disebut pajak.
Selanjutnya dalam menentukan Nila Jual Objek Pajak (NJOP) dan besarnya Pajak Bumi dan Bangunan, dapat dilihat dalam pasal 3, 5 dan 6 UU No. 12 Tahun 1994 tentang Perubahan atas UU No. 12 Tahun 1985. Serta dalam menentukan besarnya PBB setiap daerah misalnya Yogyakarta, dapat dilihat dalam Perda No. 2 Tahun 2011 tentang PBB-P2.
Kemudian, dalam menentukan besarnya PPh dan BPHTB, jika dilihat dalam UU No. 20 Tahun 200 tentang Perubahan atas UU No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah Bangunan dikenakan tarif 5%.

DAFTAR PUSTAKA

Prastowo Yustinus. 2011.  Panduan Lengkap Pajak. Jakarta: Raih Asa Sukses
Adrian Sutedi. 2011. Hukum Pajak. Jakarta: Sinar Grafika.
Perda Kota Yogyakarta No. 2 Tahun 2011 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan
Undang – Undang No. 12 Tahun 1985 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan
Undang – Undang No. 12 Tahun 1994 Tentang Perubahan atas Undang – Undang Np. 12 Tahun 1985
Undang – Undang No. 20 Tahun 2000 Tentang Perubahan atas UU No. 21 Tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan



[1] Yustinus Prastowo. Panduan Lengkap Pajak. (Raih Asa Sukses: Jakarta). 2011. hlm. 240.
[2] Adrian Sutedi, Hukum Pajak, (Sinar Grafika: Jakarta), 2011, hlm. 116-117.
[3] Undang – Undang No. 12 Tahun 1985 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan
[4] Ibid.
[5] Ibid.
[6] Undang – Undang No. 12 Tahun 1994 Tentang Perubahan atas Undang – Undang Np. 12 Tahun 1985
[7] Perda Kota Yogyakarta No. 2 Tahun 2011 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan
[8] Undang-Undang No. 20 Tahun 2000 Tentang Perubahan atas UU No. 21 Tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.

Tidak ada komentar:

Poskan Komentar